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立法工作
征求意见

《黑龙江省物业管理条例(草案修改稿征求意见稿)》征求意见

2020-09-01

2020年8月,黑龙江省第十三届人大常委会第二十次会议对《黑龙江省物业管理条例(草案)》进行了初次审议。现将《黑龙江省物业管理条例(草案修改稿征求意见稿)》公布,向社会公开征求意见。请将意见寄送黑龙江省人大常委会法制工作委员会(哈尔滨市南岗区红军街26号,邮编:150001)。或者将意见建议电子文本发送至电子邮箱srdfgwsc@163.com。征求意见截止日期:2020年9月18日。

 

黑龙江省物业管理条例

(草案修改稿征求意见稿)

第一章 总 则

第一条为了规范物业管理活动,维护物业管理相关主体的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条本省行政区域内的物业管理以及相关监督管理活动,适用本条例。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务人,由业主和物业服务人按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条物业管理应当坚持党的领导、政府主导、业主自治、多方参与、专业服务、行业自律的原则。

建立健全社区党建引领,居(村)民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业使用人、物业服务人等共同参与的治理机制;建立健全人民调解、行业性专业性调解、行政调解、司法调解的多元纠纷解决机制。

第四条县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导,将物业管理纳入本地现代服务业发展规划和社区治理体系,建立健全物业管理联席会议制度,协调解决重大问题。将街道办事处、乡镇人民政府履行物业管理职责所需经费纳入财政预算。鼓励设立行业性专业性人民调解组织,依法调解物业管理纠纷。

县级以上物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,按照职责分工,履行下列职责:

(一)贯彻、执行物业管理法律、法规和相关规定;

(二)制定物业管理相关政策并组织实施;

(三)指导、监督住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)交存、管理和使用;

(四)组织物业管理相关人员业务培训;

(五)建立完善物业管理信息平台;

(六)指导、考核街道办事处或者乡镇人民政府物业管理相关工作;

(七)建立物业服务诚信评价制度并组织实施;

(八)法律、法规规定的其他职责。

县级以上人民政府其他有关行政主管部门,按照各自职责,做好相关监督管理工作。

第五条街道办事处或者乡镇人民政府应当统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动,履行下列职责:

(一)组织、协助、指导业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建;

(二)指导、监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责,撤销其作出的违反法律、法规的决定;

(三)测评业主委员会年度工作;

(四)参加物业承接查验,指导、监督物业服务项目移交和接管;

(五)指导、检查、监督物业服务人依法履行义务,配合采集物业服务信用信息;

(六)依法处理物业管理纠纷;

(七)县级人民政府确定的行政处罚权。

居(村)民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

第六条物业管理行业协会应当加强行业自律管理,制定并组织实施自律性行业规范,规范从业行为,调解行业纠纷,促进物业服务人依法经营和诚信服务。

第七条物业服务人应当执行县级以上人民政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作,并由县级以上人民政府给予必要的物资和资金支持。

对物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主、物业使用人应当依法予以配合。

第二章 物业管理区域以及相关配置

第八条物业管理区域的划分,应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则,以建设用地宗地确定的用地范围为基础,综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线、有利于实施物业管理等因素。

物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防、人防等配套设施设备和相关共用场地不能分割的,应当划分为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。

第九条建设单位应当在商品房预售或者现售前,向所在地县级物业行政主管部门备案物业管理区域,并将经备案的物业管理区域在房屋买卖合同中明示,在商品房销售现场公示。经备案的物业管理区域,由县级物业行政主管部门及时告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。

本条例施行前已经划分物业管理区域,但尚未向物业行政主管部门备案的,由物业服务人或者业主委员会,或者物业管理委员会向物业所在地县级物业行政主管部门备案。

已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的,物业所在地县级物业行政主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府,结合物业管理实际,在征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

第十条 建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房;物业服务用房一般包括物业办公用房,业主委员会办公用房,维修、保洁等辅助用房:

(一)房屋总建筑面积五万平方米以下的,按照不低于建筑面积一百平方米的标准配置;

(二)房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的,按照不低于总建筑面积千分之二的标准配置;

(三)房屋总建筑面积超过二十五万平方米的,超过部分按照不低于总建筑面积千分之一的标准配置;

(四)分期开发建设的,首期配置建筑面积不得低于一百平方米,后期建设应当按照标准配齐物业服务用房;

(五)业主委员会办公用房建筑面积,不得低于二十平方米。

未经业主大会同意,物业服务人不得改变物业服务用房的用途。

第十一条物业办公用房、业主委员会办公用房应当位于地面以上并能够独立使用,具备供水、排水、供热、供电、通信以及通风、采光等使用功能和独立通道。所在楼层不得高于二层,但配置电梯和单独建设的除外。

国土空间规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当在附图中注明物业办公用房的具体位置和面积。建设单位应当按照建设工程规划许可证注明的位置和面积建设物业办公用房。

第三章 业主、业主大会、业主委员会

第十二条 房屋的所有权人为业主。

基于人民法院、仲裁机构作出的生效法律文书,以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋,但尚未依法办理房屋所有权登记的自然人、法人和其他组织,在物业管理中享有业主权利,承担业主义务。

业主在物业管理中的权利、义务,按照法律法规规定和管理规约、物业服务合同约定确定。

第十三条物业管理区域内的下列部分属于业主共有:

(一)道路、绿地,但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;

(二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;

(三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、照明等附属设施、设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等;

(四)物业服务用房和其他公共场所、共用设施;

(五)法律、行政法规规定专有部分以外的其他共有部分。

业主对前款规定的共有部分享有共同管理的权利,并承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

第十四条业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。符合下列条件之一的,建设单位应当向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的申请,十名以上业主也可以联名申请:

(一)交付房屋专有部分建筑面积超过建筑物总面积百分之五十的;

(二)交付房屋套数超过房屋总套数百分之五十的;

(三)首套房屋交付满两年且交付房屋套数超过房屋总套数百分之二十五的。

分期开发建设的住宅项目,其首期交付使用房屋应当满足上述条件之一。

符合第一款规定条件建设单位未提出申请的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正;逾期仍未申请的,街道办事处、乡镇人民政府应当启动业主大会筹备工作。

建设单位应当按照有关要求提供相关资料,并承担召开首次业主大会会议所需费用。

第十五条符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到筹备业主大会书面申请后,四十五日内组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组成员除业主代表,街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会代表外,也可以吸收建设单位、辖区公安派出所等单位代表,组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。筹备组成员人数应当为九人以上单数,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。

筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定,业主代表资格应当适用本条例第十九条有关业主委员会成员资格的规定。

筹备组应当自成立之日起五日内,将成员名单及其与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业管理区域显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处或者乡镇人民政府协调处理。

筹备组成员就筹备工作意见不一致的,按照少数服从多数原则表决决定;票数相等时,由筹备组组长作出决定。

筹备组发布的通知或者公告,应当加盖居(村)民委员会公章。

第十六条首次业主大会筹备组履行下列职责:

(一)确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分建筑面积,公示业主姓名和人数;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)拟定管理规约、业主大会议事规则;

(四)确定首次业主大会会议表决规则;

(五)制定业主委员会成员候选人产生办法,确定业主委员会成员候选人名单;

(六)制定业主委员会选举办法;

(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域显著位置公示。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自组建之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。业主大会成立后,筹备组自动解散。

第十七条下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘、解聘物业服务人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)确定和调整物业服务方式、服务内容、服务标准以及物业服务收费方案;

(十)审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告;

(十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用,业主委员会成员工作补贴以及聘用专职人员数量和薪酬的来源、支付标准;

(十二)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(十三)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主委托其他业主代理参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、权限和期限。

业主大会决定本条例第十七条第(六)项至第(八)项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条例第十七条规定的其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

提倡采用短信、微信等信息化技术手段改进业主大会表决方式。

市、县物业行政主管部门可以建立业主决策信息平台,供业主、业主委员会或者物业管理委员会、业主大会免费使用,并提供指导。

第十九条业主委员会由五至十五人的单数成员组成,每届任期一般不超过五年,成员可以连选连任。一个物业管理区域分期建设或者尚有部分物业未交付使用的,应当按照相应比例预留成员名额,待交付使用后陆续补充。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主,并具备下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守法律、法规,热心公益事业,责任心强,具有一定的组织能力和文化水平,具备必要的工作时间;

(三)未被列为失信被执行人;

(四)依法交纳物业费和维修资金;

(五)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职;

(六)没有本条例规定的物业使用和维护的禁止性行为。

业主委员会成员实行差额或者等额选举。实行差额选举的,未当选且得票数达到规定票数的候选人,可以当选候补成员,并按照得票多少的顺序在业主委员会成员出现空缺时依次递补,具体选举办法由业主大会议事规则规定。候补成员人数不得超过业主委员会成员总数的百分之五十;候补成员可以列席业主委员会会议,但不享有表决权。

业主委员会应当自依法选举产生之日起五日内,在物业管理区域显著位置公示业主委员会成员、候补成员名单以及联系方式。

第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府备案,并提供下列资料:

(一)首次业主大会会议记录和会议决定;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)首次业主委员会会议记录和会议决定;

(五)业主委员会成员和候补成员名单等基本信息。

备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内,向原备案机关备案。

街道办事处或者乡镇人民政府应当将备案情况及时告知所在地县级物业行政主管部门。

第二十一条 业主委员会应当执行业主大会的决定,接受业主大会和业主的监督,并履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告业主委员会年度履职情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人订立物业服务合同,与解聘的物业服务人进行交接;

(三)拟定物业共用部位、共有资金使用与管理办法;

(四)组织维修资金的使用以及维修资金的补交、续交;

(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同,督促物业服务人对物业服务中存在的问题进行整改,督促业主交纳物业费;

(六)监督管理规约的实施,对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止;

(七)制作和保管会议记录、共用部位的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

(八)定期向业主通报工作情况,每半年公示业主委员会成员、候补成员交纳物业费、停车费情况;

(九)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(十)配合行政执法部门在物业管理区域内开展的执法工作;

(十一)配合、支持居(村)民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督;

(十二)业主大会赋予的其他职责。

第二十二条经业主大会同意,业主委员会可以聘用专职人员负责办理业主委员会日常事务和财务工作,协调解决业主投诉等工作。

聘用的专职人员应当接受业主委员会领导、监督和管理,在业主委员会授权范围内开展工作。

聘用专职人员的薪酬标准不得低于当地最低工资标准;按照合同约定,对聘用的专职人员减薪或者解聘的,应当经业主委员会半数以上成员同意。

第二十三条除首次业主大会会议外,业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员的工作补贴以及聘用专职人员的薪酬,从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支,或者由全体业主分摊,具体办法和标准由业主大会决定。

业主委员会应当在物业管理区域显著位置公示工作经费和工作补贴的筹集、使用和管理情况,每年不少于两次,每次公示期不少于十日。公示期满后,业主可以在业主委员会办公场所随时查阅。

第二十四条业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的,由街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召开;业主委员会逾期仍未召开业主大会会议的,可以由所在地居(村)民委员会,在街道办事处或者乡镇人民政府指导和监督下组织召开。

第二十五条在业主委员会履职的一个任期内,出现业主委员会成员经递补,人数仍不足总数二分之一等无法正常履行职责或者拒不履行职责的情况,以及对业主委员会工作年度测评连续两年不合格的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

第二十六条业主委员会及其成员不得有下列行为:

(一)干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;

(三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

(四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

(五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人订立、变更、解除物业服务合同;

(六)违规使用经费,将业主共有财产借给他人,或者挪用、侵占业主共有财产;

(七)与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;

(八)违规泄露业主信息;

(九)其他侵害业主合法权益的行为。

第二十七条 业主委员会成员有下列情形之一的,成员资格自情形发生之日起自行终止:

(一)任期届满的;

(二)因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主的;

(三)丧失完全民事行为能力的;

(四)以书面形式向业主委员会提出辞职的;

(五)依法被追究刑事责任或者被限制人身自由超过三个月的;

(六)一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的;

(七)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

不再符合本条例第十九条第二款(二)至(七)项规定的业主委员会成员条件的,业主委员会应当提请业主大会罢免其成员资格;业主大会未作处理决定的,街道办事处或者乡镇人民政府应当予以督促。

业主委员会成员被停止职务或者罢免的,业主委员会应当停止其履行职责,报所在地街道办事处、乡镇人民政府备案,并在物业管理区域显著位置公示。

业主委员会成员应当自资格终止之日起五日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。

第二十八条有下列情形之一的,街道办事处或者乡镇人民政府负责组建物业管理委员会:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的;

(三)业主大会成立后,未能选举产生业主委员会的;

(四)需要重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指导、协助后仍不能选举产生业主委员会的。

物业管理委员会作为临时机构,依照本条例承担业主委员会相关职责,组织业主共同决定物业管理事项,并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

物业管理委员会自业主大会成立、且选举产生业主委员会之日起停止履行职责,并在与业主委员会办理移交手续后解散。

第二十九条物业管理委员会由街道办事处或者乡镇人民政府组织居(村)民委员会、业主代表等七人以上单数组成,其中业主代表占物业管理委员会成员总人数半数以上,由街道办事处或者乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定。业主代表应当适用本条例第十九条有关业主委员会成员条件的规定。

物业管理委员会主任由居(村)民委员会代表担任;副主任由居(村)民委员会指定一名业主代表担任;物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域显著位置公示。

第三十条物业管理委员会成立后满三年,仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,由街道办事处或者乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

第四章 前期物业管理

第三十一条新建住宅物业实行前期物业管理。建设单位应当在销售房屋前,按照国家规定通过招投标方式选聘前期物业服务人。

投标人不足三个或者建筑物总面积在三万平方米以下的,经物业所在地县级物业行政主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘前期物业服务人。

新建住宅物业的建设单位不得选聘其出资设立的物业服务企业,以及建设单位法定代表人或者股东参股的物业服务企业作为前期物业。

第三十二条 建设单位应当与选聘的物业服务人依法订立前期物业服务合同,并在销售场所公示。前期物业服务合同不得包含拓展服务收费事项。前期物业服务合同期限不得超过三年,具体期限在前期物业服务合同中约定。

利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的,建设单位与前期物业服务人应当在前期物业服务合同中,对经营项目、收费标准、经营收益收支及使用分配、财务管理、经营性活动的禁止性要求等事项进行约定。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,或者同时签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务的内容予以约定。

第三十三条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日发生的物业费,由建设单位承担;出售房屋交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业费,由业主承担。

第三十四条建设单位可以邀请物业服务人提前介入,就住宅物业的规划设计方案、配套设施建设、工程质量、设备运行管理等事项,提出与住宅物业管理有关的建议。

建设单位应当邀请物业服务人参加竣工验收。

第三十五条物业服务人承接前期物业服务项目时,应当按照国家有关规定与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验,承接查验相关费用由建设单位和物业服务人在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

建设单位可以邀请居(村)民委员会、业主代表、专业机构参与承接查验,进行见证和监督,并在承接查验记录上签字确认。

建设单位应当对承接查验全过程进行影像记录,并在业主办理入住手续时,主动公开承接查验协议,现场播放承接查验影像资料。影像资料应当包含监控系统、消防系统、特种设备等重要设施设备查验内容。

第三十六条建设单位应当与物业服务人共同确认物业共用部位、共用设施设备查验结果,签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

建设单位应当按照承接查验协议内容及时解决、整改落实并组织复验。建设单位未整改落实的,物业服务人应当及时向所在地相关县级行政主管部门报告,相关县级行政主管部门应当依法处理。

第三十七条物业承接查验现场查验二十日前,建设单位应当向物业服务企业移交相关资料,并将复印件或者电子文档交所在地县级物业行政主管部门存档。

物业服务人应当自物业交接之日起三十日内,向物业所在地县级物业行政主管部门备案,并提供下列资料:

前期物业服务合同;

临时管理规约;

(三)物业承接查验协议;

(四)建设单位移交资料以及清单;

(五)查验记录;

(六)交接记录。

县级物业行政主管部门应当将备案情况及时告知街道办事处或者乡镇人民政府。

第五章 物业服务管理

第三十八条除业主决定继续聘用原物业服务人外,选聘物业服务人应当公开招标,投标人不足三个或者建筑物总面积在三万平方米以下的,可以协议选聘物业服务人。

第三十九条业主委员会或者物业管理委员会应当与业主大会选聘的物业服务人订立书面物业服务合同。

物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接、纠纷解决方式、违约责任、解除合同条件等条款。

物业合同示范文本由省物业行政主管部门制定,并报省市场监管部门备案。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

物业服务人应当自物业服务合同订立或者变更之日起十五日内,向物业所在地县级物业行政主管部门备案。

物业行政主管部门应当将备案情况及时告知街道办事处或者乡镇人民政府。

第四十条物业服务事项一般包括下列基础内容:

(一)物业共用部位的日常维护和管理;

(二)物业共用设施设备运行、保养和管理;

(三)环境卫生、绿化养护管理服务;

(四)安全防范、车辆停放管理等公共秩序维护;

(五)房屋装饰装修管理;

(六)物业档案资料的保管。

物业服务人应当为业主接收邮件、快件提供便利,不得阻挠快递企业投递到户。阻碍、拒绝或者因特殊原因不允许快递企业进入小区提供服务的,物业服务人应当提供免费的代投递服务。

物业服务人应当按照相关规定设置生活垃圾分类收集容器,提示、引导业主和物业使用人进行生活垃圾分类。

市、县人民政府应当鼓励和支持物业服务企业采用信息化、智能化技术开展物业服务相关活动,提升物业服务质量。

第四十一条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式,具体收费形式在物业服务合同中约定。

实行包干制或者酬金制的,按照国家有关规定执行。

第四十二条物业服务收费按照有关规定实行政府指导价和市场调节价。

市、县物业行政主管部门根据不同区域、不同小区、不同建设标准,制定并发布基本物业服务项目清单,明确服务内容和服务等级标准,供价格主管部门定价和业主协商物业费时参考。

市、县价格主管部门会同物业行政主管部门,根据不同物业类型、物业服务等级标准、服务成本等因素,制定相应基准价格及其浮动幅度,并定期向社会发布。

实行政府指导价的,物业服务收费标准由业主、物业使用人与物业服务人根据规定的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的,物业服务收费可以参照基本物业服务项目清单和物业服务基准价格及其浮动幅度,遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,由业主、物业使用人和物业服务人在物业服务合同中约定。

物业服务人拓展收费服务事项的,应当公示服务标准和收费标准。

物业服务人可以根据物业管理区域居民宠物代管、车辆租借、家电维修、家政保洁、助老、托幼、代购等家政服务的需求,与业主或者物业使用人订立个性化服务合同,提供有偿服务。

业主、业主委员会、物业管理委员会有权对物业服务人违法收取物业费的行为向市场监管或者价格主管部门举报、投诉。

第四十三条业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费;物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气,限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进入停车位等方式催交物业费。

物业服务人可以根据物业服务合同约定预收物业费,预收期限最长不得超过一年。

业主转让物业时,转让双方应当对物业费的结算作出约定,并告知物业服务人。

住宅物业连续空置六个月以上的,可以适当减免物业费,具体办法由市、县(市)人民政府确定。

第四十四条物业服务人应当在物业管理区域显著位置公示下列信息,并及时更新,可以通过电子信息方式告知全体业主:

(一)物业服务人营业执照,物业服务事项、质量要求,收费项目、标准和方式等;

(二)物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;

(三)物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况;

(四)利用物业共用部位、共用设施设备经营情况以及收益收支情况等;

(五)维修资金使用情况;

(六)其他应当公示的信息。

业主、业主委员会或者物业管理委员会对公示内容有异议的,物业服务人应当及时答复。

第四十五条物业服务人负责管理的物业共用部位、共用设施设备可能存在安全隐患时,物业服务人应当设置警示标识,采取防范措施,及时消除隐患;不能自行处置的,应当及时报告相关县级行政主管部门处理。

物业服务人发现由其他单位负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时,应当及时通知相关管理单位及时消除安全隐患。相关管理单位未及时消除隐患的,物业服务人应当报告相关县级行政主管部门,相关县级行政主管部门应当及时督促相关单位消除隐患。

物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身和财产安全,可以采取安装监控、加强日常巡视、建立举报制度等方式方法预防和制止高空抛物等危险行为。

第四十六条物业服务合同当事人一方依法提出解除物业服务合同的,应当按照有关规定执行。物业服务合同未约定通知期限的,提出解除合同的当事人应当提前六十日书面通知另一方,并在物业管理区域显著位置公示。

业主依法共同决定续聘的,业主委员会或者物业管理委员会应当在物业服务合同期满前三十日内与物业服务人续订物业服务合同。

解除物业服务合同前,物业服务人不得擅自停止物业服务。解除物业服务合同后,业主委员会或者物业管理委员会应当在五日内向街道办事处或者乡镇人民政府和所在地县级物业行政主管部门备案。县级物业行政主管部门应当在物业信息管理平台公示相关信息。

第四十七条物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者物业服务合同依法解除后十五日内,或者在接到解聘通知之日起三十日内退出物业管理区域,结清预收、代收和预付、代付的有关费用,将物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房等资产,物业档案交还给业主委员会或者物业管理委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,并配合新选聘的物业服务人做好交接工作。

原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新选聘的物业服务人进行服务。

新选聘的物业服务人按照约定承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并保存查验记录。

第四十八条原物业服务人拒不退出物业管理区域,或者拒不移交有关资料或者财物的,业主委员会或者物业管理委员会应当与原物业服务人协商;协商不成的,可以向街道办事处或者乡镇人民政府、县级物业行政主管部门报告。业主委员会或者物业管理委员会也可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

街道办事处或者乡镇人民政府、县级物业行政主管部门接到业主委员会或者物业管理委员会报告后,应当向所在地县级人民政府报告,由县级人民政府组织城市管理、市场监管、公安等部门进行清退。

第四十九条物业档案属于全体业主所有。选聘物业服务人的,物业服务人应当妥善保管,保证档案资料齐全,不得泄露业主个人信息;业主自行管理的,由自行管理组织或者机构履行保管义务。

第五十条市、县级物业行政主管部门应当建立物业服务企业诚信履约监督机制,根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,对物业服务人实行等级评定,采取相应的激励或者惩戒措施。

市、县级物业行政主管部门应当及时记载更新物业服务人、物业项目负责人、物业从业人员诚信履约信息,并通过物业管理信息平台予以公布。

推进物业服务第三方评估机构参与物业项目承接查验、物业费测算、物业服务质量评估等活动,出具公正、客观、真实、准确的评估结论。

第五十一条物业管理区域出现突发失管、弃管状态时,街道办事处或者乡镇人民政府应当组织确定应急物业服务单位,提供维持业主基本生活服务事项的应急服务,并公示应急物业服务的内容、期限、费用等相关内容。应急物业服务期限不得超过十二个月,费用由全体业主承担。

在应急服务期间,街道办事处、乡镇人民政府应当推动成立或者改选业主委员会;应急期满后仍未成立业主委员会的,街道办事处、乡镇人民政府应当筹建物业管理委员会。

第六章 物业的使用与维护

第五十二条业主或者物业使用人对物业的使用和维护,应当遵守法律、法规、规章和管理规约、业主大会决定,不得有下列行为:

(一)擅自改变物业规划用途;

(二)损坏或者擅自变动房屋建筑主体、承重结构;

(三)违法搭建建筑物、构筑物或者乱挖地下空间;

(四)破坏或者擅自改变房屋外貌;

(五)损坏或者擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备;

(六)擅自设置或者改变烟道、排风、排水管道;

(七)存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性物质或者超负重物品;

(八)侵占、损坏消防设施,占用消防车通道,堵塞、封闭疏散通道以及安全出口;

(九)在共用走廊、楼梯间、安全出口等公共区域堆放杂物、停放摩托车、电动车、自行车或者为电动车充电;

(十)制造超过规定标准的噪音、异味;

(十一)影响其他业主采光、通风;

(十二)高空抛物;

(十三)违反规定倾倒垃圾、排放污水和露天焚烧;

(十四)在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(十五)违反规定饲养动物干扰他人正常生活;

(十六)法律、法规、规章、管理规约和业主大会决定禁止的其他行为。

有前款规定行为之一的,物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会、业主或者物业使用人有权劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告相关县级行政主管部门,相关县级行政主管部门应当及时依法处理。

发生本条第一款第七项、第十二项、第十五项情形的,公安机关接到报警后,应当及时调查并依法处理。

业主或者物业使用人对侵害自身合法权益的行为,可以依法提起诉讼;业主委员会或者物业管理委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法提起诉讼。

第五十三条县级人民政府应当确定负责物业管理区域内物业管理、公共秩序、消防、人防工程、房屋经营、建设工程质量、环境保护、园林绿化、特种设备安全、环境卫生等活动监督管理的行政主管部门。

前款规定的相关行政主管部门,应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域显著位置公布所负责执法事项和联系方式,依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动产生的收入,扣除合理成本后归全体业主所有,主要用于补充维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理的其他需要。

经营收益由物业服务人代管的,应当单独列账,不得挪用或者侵占,并接受业主委员会或者物业管理委员会的监督;由业主委员会或者物业管理委员会自行管理的,应当接受业主和居(村)民委员会的监督。

第五十五条在物业管理区域内需要临时占用物业共用部位或者开挖、埋设、维修供水、排水、排污、供燃气、供热、供电、通信、有线电视等管道管线的,施工单位应当在施工现场做好安全防护,并及时恢复原状;有停水、停电、停热、停燃气等情形的,物业服务人或者物业管理委员会应当在物业管理区域显著位置公告,并可以通过电子信息方式告知全体业主。

第五十六条业主或者物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人。物业服务人应当将装饰装修的禁止行为和注意事项书面告知业主或者物业使用人。

房屋装饰装修污染物业共用部位、损坏共用设施设备的,由业主或者物业使用人负责修复、清洁、恢复原状;业主或者物业使用人未修复、清洁、恢复原状的,由物业服务人代为处理,所需费用由业主或者物业使用人承担。房屋装饰装修产生的垃圾,业主或者物业使用人应当及时清理;委托物业服务人清理的,按约定支付清理费用。

物业服务人应当对房屋装饰装修情况进行现场检查,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。

业主或者物业使用人违反房屋装饰装修和安全生产管理规定的,物业服务人应当及时制止,并督促其改正;经督促未改正的,物业服务人应当及时报告相关县级行政主管部门依法处理。

第五十七条物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。用于出售的,应当出售给本物业管理区域内的业主;不能出售或者尚未售出的,应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的,可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

物业管理区域内依法配建的人民防空工程,用作停车位、车库或者储藏室的,应当按照设计文件实地标注,并向全体业主开放。建设单位不得将其出售、附赠,收取的停车费、租金应当保障人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。法律、法规另有规定的,从其规定。

第五十八条利用物业共用部位停放车辆的,车位的设置、使用、收费、管理等事项,由业主共同决定。

物业管理区域内设置车位、停放车辆,不得占用消防疏散通道、消防车通道、安全通道、公共绿地、公共健身场地和其他机动车通道,不得影响其他车辆和行人通行。

工程车辆和大中型客货车辆、危险品运输车辆不得在物业管理区域内停放,但因急救、安全、工程建设或者设施设备维修等确需停放的除外。

物业服务人应当按照物业服务合同的约定,履行车辆停放管理义务,及时督促违反规定停放车辆驶离;督促无效的,应当及时报告有关部门依法处理。

第五十九条电梯、机械式停车设备等特种设备,应当按照特种设备安全管理有关规定,委托具有相应资质的专业机构进行定期检验、检测、维修和养护;消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及有其他特定要求的设施设备,可以委托专业机构进行维修和养护。

第六十条住宅物业建设工程质量保修期满后,需要对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的,应当按照《住宅专项维修资金管理办法》规定申请使用维修资金。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当遵守国家有关维修资金的收取、使用和管理规定,按时足额交纳维修资金。

第六十一条首期维修资金,由业主在办理房屋入住手续前存入维修资金专户。业主未按规定交存首期维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付买受人。

未建立维修资金的物业,应当按照有关规定进行补建。维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主续交。

第六十二条在物业管理区域发生下列危及房屋安全等紧急情况的,物业服务人或者物业管理委员会应当采取必要的措施并申请维修资金的应急使用:

(一)电梯、消防等共用设施设备出现故障损坏情况,经有关行政主管部门出具整改通知,或者专业机构出具检验、检测、评估整改报告的;

(二)物业共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏的;

(三)建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险的;

(四)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;

(五)突发事件造成物业共用部位、共用设施设备损坏的;

(六)其他危及房屋安全的紧急情况。

维修资金划转业主大会管理前,由物业服务人或者相关业主向所在地市、县维修资金管理部门提出申请;维修资金划转业主大会管理后,由业主委员会或者物业管理委员会向所在地市、县维修资金管理部门提出申请。维修资金管理部门应当在接到维修资金应急使用申请三日内,作出审核决定。

发生前款规定情况后,未按规定实施维修、更新和改造的,市、县级物业行政主管部门可以组织代修,代修费用以及物业服务人在紧急情况下垫付的维修、更新和改造费用,从相关业主住宅维修资金分户账中列支。

第六十三条维修资金的使用接受业主和有关部门的监督。物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用情况,应当在维修资金拨付前进行公示。

维修资金管理部门应当建立维修资金管理系统,定期公布维修资金的收支情况,方便业主查询账户余额以及使用情况。

第六十四条新建住宅物业管理区域内的供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营设施设备及相关管线,应当按照国家技术标准和专业技术规范设计、施工。

建设单位应当通知供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营单位参加竣工验收;验收合格后,应当将物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外的专业经营设施设备及相关管线,移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。其中,管道燃气经营单位的维护管理范围包括除燃气器具外的所有设施设备和相关管线。价格主管部门在核定价格时,应当考虑维护管理成本。

已投入使用的住宅物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外的专业经营设施设备及相关管线,尚未移交给专业经营单位维护管理的,市、县人民政府应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行评估改造。验收合格的,专业经营单位应当接收;验收不合格的,由市、县人民政府组织相关单位整改后,专业经营单位应当接收。具体接收方式和费用承担由市、县人民政府确定。

移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线,其维修、养护、更新和改造等费用,由专业经营单位依法承担。尚在保修期内的,其费用由建设单位承担。

供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营单位应当在物业管理区域显著位置,公示服务范围和联系方式。

物业服务人不得限制、阻碍专业经营单位,进入物业管理区域提供相应服务。

供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营单位对应当接收的设施设备和相关管线不接收,以及不履行维护管理责任的,由所在地市、县级人民政府约谈相关部门。

第六十五条 市、县级人民政府实施老旧小区改造时,应当完善配套基础设施和公共服务设施,改善小区居住环境,建立健全物业管理长效机制。

第七章 法律责任

第六十六条违反本条例规定,物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关行政主管部门的工作人员不依法履行监督管理职责,有下列行为之一的,由有权机关依法给予处分:

(一)与物业服务人串通,阻碍业主大会成立、业主委员会选举的;

(二)对符合备案条件的申请,不予备案的;

(三)对物业管理区域内违法行为不予查处的;

(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为。

第六十七条违反本条例规定,建设单位未对承接查验全过程进行影像记录,或者在业主办理入住手续时,未主动公开承接查验协议,现场未播放承接查验影像资料,或者影像资料未包含监控系统、消防系统、特种设备等重要设施设备查验内容的,由市、县级物业行政主管部门处以一万元以上三万元以下罚款。

第六十八条违反本条例规定,对物业承接查验发现的问题,建设单位未整改落实或者未签订承接查验协议,将物业移交给物业服务人的,由市、县级物业行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款。

第六十九条 违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以一万以上三万元以下罚款:

(一)未备案物业管理区域的;

(二)未在房屋买卖合同中明示经备案的物业管理区域的;

(三)未提出召开首次业主大会会议申请、提供筹备首次业主大会会议所需资料的;

(四)未承担前期物业承接查验费用和首次业主大会会议筹备经费的;

(五)未在销售场所公示前期物业服务合同的。

第七十条违反本条例规定,业主未交存首期维修资金,建设单位将房屋交付买受人的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以三万元以下罚款。

第七十一条违反本条例规定,新建住宅物业的建设单位选聘其出资设立的物业服务企业,以及建设单位法定代表人或者股东参股的物业服务企业作为前期物业的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正,并没收物业服务企业经营所得。

第七十二条违反本条例规定,物业服务人未办理物业承接备案或者物业服务合同备案的,由县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以三万元以上五万元以下罚款。

第七十三条违反本条例规定,物业服务人有下列行为之一的,由市、县级物业行政主管部门处以十万元以上二十万元以下罚款;有违法所得的,没收违法所得:

(一)未经法定程序,擅自接管物业服务项目的;

(二)违反法律、法规规定或者物业服务合同约定,停止物业服务的;

(三)物业服务合同终止后,拒不退出物业管理区域的。

第七十四条违反本条例规定,被解聘的物业服务人有下列行为之一的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以一万元以上十万元以下罚款:

(一)未按照规定办理移交手续的;

(二)拒不移交有关资料、财物的。

第七十五条违反本条例规定,物业服务人有下列行为之一的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以五千元以上二万元以下罚款:

(一)物业档案资料缺失的;

(二)在不具备停放车辆条件的道路、场地设置车位的;

(三)未履行车辆停放管理义务的;

(四)采取停止供电、供水、供热、供燃气,限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进入停车位方式,催交物业费的;

(五)泄露业主个人信息的;

(六)阻挠快递企业投递到户或者阻碍、拒绝以及因特殊原因不允许快递企业进入小区提供服务时未提供免费代投递服务的;

(七)未公示有关信息的。

第七十六条违反本条例规定,物业服务人挪用、侵占属于业主共有的经营收益的,由市、县级物业行政主管部门责令退还,处以挪用、侵占金额二倍以下罚款。

第七十七条违反本条例规定,业主和物业使用人违反禁止行为规定的,由县级物业行政主管部门或者其他有关行政主管部门,依照相关法律法规给予行政处罚。

第七十八条违反本条例规定,业主委员会未按照业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程履行工作职责的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;有违法所得的,没收违法所得,并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以三千元以上一万元以下罚款。

第七十九条违反本条例规定,给他人造成损失的,依法承担民事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第八十条法律、行政法规对物业管理有规定的,依照其规定。

第八十一条本条例下列用语的含义:

(一)承接查验,是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定以及前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

(二)专业经营设施设备,是指变(配)电、二次供水、换热、燃气调压、通信、有线电视等设施设备及相关管线和计量装置。

(三)终端用户端口,是指包括变(配)电、二次供水、换热、燃气调压、通信、有线电视等设施设备及相关管线和计量装置与最终用户交接处。

(四)共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅物业内业主或者单幢住宅物业内业主以及与之结构相连的非住宅物业业主共有的部位。包括住宅物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

(五)共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主以及有关非住宅业主共有的附属设施设备。包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

(六)专有部分,是指在构造和利用方面具有独立性,由单独业主独立使用和处分,能够为特定业主登记所有权的物业部位。

(七)物业管理区域显著位置,包括物业管理区域的主要出入口、房屋单元门厅、公共活动场所等。

(八)物业档案,包括物业权属资料、技术资料、验收资料,业主、物业使用人的权属资料、个人资料,物业运行、维修、服务记录和物业管理相关合同资料等。

第八十二条本条例规定的面积和人数,按照下列方式计算:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。

(二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。

(三)建筑物总面积与总人数,分别按照前两项的统计总和计算。

第八十三条本条例自 年 月 日起施行。

黑龙江省人民代表大会常务委员会

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